Reforma tributária levanta incertezas sobre futuro do financiamento habitacional no Brasil impactando o FGTS
A reforma tributária, oficializada pelas Emendas Constitucionais 132/23 e Leis Complementares 214/25, está despertando preocupações sobre seu impacto no mercado imobiliário, especialmente no que tange ao financiamento habitacional. Embora o debate público tenha se concentrado nas novas alíquotas para locação e compra e venda de imóveis, um ponto crucial tem sido negligenciado por muitos analistas: a sustentabilidade do crédito imobiliário, base fundamental do setor de habitação no país.
A análise aponta que a reforma tributária pode impulsionar a contratação de trabalhadores por meio de pessoas jurídicas, um fenômeno conhecido como pejotização. Essa prática tende a ser incentivada pela possibilidade de gerar créditos tributários na prestação de serviços, que podem ser abatidos na cadeia de não cumulatividade do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A migração para a pejotização, mesmo sem vantagem financeira líquida direta, é vista como uma estratégia tributária atraente. A contratação via pessoa jurídica elimina obrigações trabalhistas e previdenciárias, como o recolhimento de INSS, contribuições patronais e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Além disso, reduz custos associados a horas extras, pressões sindicais e a formação de passivos trabalhistas.
A redução do emprego formal, uma consequência direta da intensificação da pejotização estimulada pela reforma, tem implicações diretas no fluxo financeiro que sustenta o mercado imobiliário brasileiro. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é a principal fonte de recursos para o financiamento habitacional, operado majoritariamente pela Caixa Econômica Federal. Atualmente, a Caixa detém uma parcela significativa do crédito habitacional total e praticamente a totalidade do programa Minha Casa, Minha Vida.
“Logo, os impactos da reforma tributária ultrapassam o sistema produtivo e alcançam a própria dinâmica de crédito do mercado imobiliário.”
A diminuição da arrecadação do FGTS, advinda da queda no emprego formal, pode resultar em encarecimento e escassez do financiamento habitacional. Esse cenário se agrava com a migração da tributação de serviços financeiros do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para o regime do IBS/CBS, incidindo sobre a margem de intermediação financeira. Adicionalmente, o Supremo Tribunal Federal (STF) pode rever sua jurisprudência sobre a incidência de PIS/Cofins nas receitas de aplicações financeiras de reservas técnicas, afetando diretamente bancos e seguradoras.
A conclusão é que o mercado imobiliário pode enfrentar um duplo efeito negativo: imóveis mais caros, em decorrência das novas alíquotas e da redução de créditos tributários em insumos e terrenos, e crédito mais escasso e oneroso, devido à diminuição da principal fonte de financiamento, o FGTS, e às novas regras de tributação de serviços financeiros.