Uma importante atualização nas regras do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) promete facilitar a aquisição da casa própria para um número maior de brasileiros. O Conselho Curador do FGTS decidiu, nesta quarta-feira (26), autorizar o uso dos recursos do fundo para a compra de imóveis com valor de até R$ 2,25 milhões. Essa nova diretriz se aplica tanto a contratos de financiamento habitacional já existentes quanto aos novos, trazendo um fôlego para quem sonha em ter seu próprio lar, especialmente em mercados imobiliários mais valorizados.
A medida surge como uma correção a uma distorção que vinha ocorrendo desde outubro, quando o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Contudo, uma resolução anterior do Conselho Curador do FGTS, datada de junho de 2021, criava uma diferenciação. Contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021 não podiam se beneficiar do novo limite, enquanto financiamentos anteriores a essa data continuavam aptos a utilizar os recursos do fundo. Essa assimetria gerava insatisfação e preocupação entre os mutuários, com o risco de ações judiciais.
Entenda o Marco Temporal e a Mudança
Até então, a regra estabelecia que o valor do imóvel, na data da assinatura do contrato, deveria ser compatível com o teto definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Isso criava, na prática, dois grupos de trabalhadores: aqueles com contratos assinados até 11 de junho de 2021 e aqueles com contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021. Com a ampliação do teto, mutuários com contratos mais recentes se viram impedidos de usar o FGTS, mesmo que o imóvel se enquadrasse na nova faixa de valor de até R$ 2,25 milhões. O impasse gerou diversas reclamações aos agentes financeiros e ao Banco Central, além de um potencial aumento na judicialização do tema.
A recente decisão do Conselho Curador do FGTS, através de um ajuste redacional em sua resolução, elimina essa diferenciação. Agora, todos os contratos dentro do SFH terão o mesmo tratamento, garantindo igualdade de condições no acesso aos recursos do fundo. Segundo o próprio Conselho, a expectativa é que essa mudança tenha um impacto limitado na movimentação do fundo, com um aumento estimado de cerca de 1% nas operações.
Benefícios para Famílias de Renda Média e Alta
A padronização das regras de uso do FGTS para financiamento imobiliário deve beneficiar, em especial, famílias com renda mensal superior a R$ 12 mil. Essas famílias têm enfrentado maiores dificuldades com a escalada dos preços dos imóveis em mercados mais aquecidos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Nesses locais, o teto anterior de R$ 1,5 milhão já não refletia mais a realidade do mercado imobiliário, tornando a compra da casa própria um desafio ainda maior. Com a nova liberalidade, qualquer contrato que se enquadre nas normas do SFH poderá utilizar o saldo do FGTS. Isso inclui a possibilidade de usar os recursos para a **compra do imóvel**, **amortização do saldo devedor**, **liquidação do financiamento** ou até mesmo para **abatimento de parcelas**.
A mudança aprovada pelo Conselho do FGTS entra em vigor imediatamente, uniformizando as regras e reduzindo a incerteza tanto para os consumidores quanto para as instituições financeiras que operam o crédito habitacional. Essa clareza é fundamental para o planejamento financeiro das famílias.
Critérios para o Uso do FGTS Permanecem os Mesmos
Apesar da ampliação do teto para o valor do imóvel, é importante ressaltar que os demais critérios para a utilização dos recursos do FGTS no crédito imobiliário não foram alterados. Para ter acesso ao benefício, o trabalhador ainda precisa atender a requisitos como:
Tempo de Contribuição: É necessário ter, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, contínuos ou não, com recolhimentos realizados.
Teto de Financiamento: Em outubro de 2023, o limite máximo de financiamento dentro do SFH foi elevado de 70% para 80% do valor do imóvel. Na prática, isso significa que o comprador precisa ter uma entrada menor para concretizar a compra.
Propriedade e Uso do Imóvel: O imóvel a ser adquirido deve ser urbano e destinado à **moradia própria** do trabalhador. Além disso, o comprador não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde reside, trabalha ou pretende comprar o novo imóvel. Também é vedado possuir outro financiamento ativo no âmbito do SFH.
Localização do Imóvel: O imóvel deve estar localizado no município onde o trabalhador reside há pelo menos um ano, em uma região metropolitana adjacente, ou no município onde exerce sua atividade profissional. Essa exigência visa garantir que o financiamento esteja ligado à vida e ao trabalho do mutuário.
Intervalo para Novo Uso: Caso o trabalhador já tenha utilizado o FGTS para a compra de um imóvel, ele só poderá utilizar o saldo novamente para a aquisição de outro imóvel após um período de três anos. Esse intervalo visa democratizar o acesso ao benefício.
Limite de Avaliação: Conforme a nova regra, o valor de avaliação do imóvel deve ser igual ou inferior ao teto do SFH, que agora está fixado em R$ 2,25 milhões, independentemente da data de assinatura do contrato. Essa é a principal mudança, que unifica as condições para todos os trabalhadores.
A decisão do Conselho Curador do FGTS representa um avanço significativo para o mercado imobiliário e para os trabalhadores que buscam realizar o sonho da casa própria. A ampliação do teto de valor para o uso do FGTS, combinada com a simplificação das regras, tende a impulsionar o setor e a beneficiar um número expressivo de famílias em todo o país.